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商铺投资攻略 投资回报率算法?

百推宝 2016-05-27 14:31:19 浏览 分享:
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  对于初次选择购买商铺进行投资的人来说,他们总会将住宅投资的思维模式代入商业产品投资中,这就往往造成一些投资的失误。下面,百推宝小编就为大家来详细分析一下商铺和住宅在投资上到底有哪些不同?其投资回报率怎么算?

  投资的专业程度

  商铺投资专业水平要求相对比住宅更高,它考察投资人综合眼光,包括投资项目的位置、地段、规划、商圈、商圈成长性、拟投资商铺的位置考量等等。

  风险程度

  相比较由于专业化水平要求更高,商铺投资的风险更大,商铺投资后实现投资项目收益的最大化需要一段时间,所以,商铺投资可能给投资者带来一些特殊的风险。空置率风险、租户流失风险等等。

  流动性

  商铺投资被认为是一项流动性差的投资。如果出售并得到合理的物业价格,需要足够的时间来进行销售。为什么二手房住宅中介多如牛毛,而商铺的中介公司凤毛麟角,主要就是商铺流动性差,其投资人更多的目的是获取长期的租金收益。

  利率不同

  住宅分公积金、商业按揭,同时面积大小利率优惠不同,商铺在正常贷款利率基础上上浮10%。

  投资回报率

  如果单从租金计算投资回报率分析,住宅的回报率在2%-3%左右,商铺可以达到6%-8%;从租售比衡量,现在住宅的租售比大概在1:500-600之间;而商铺的租售比在1:150-200之间。

  “不限购、不限贷,还犹豫什么?”今年商品房市场调控力度持续加大,住宅市场受到冲击,商业地产的板块受影响相对较小,市场相对比较活跃,相比住宅市场的低迷,商业地产的表现强劲。那么,买商铺如何才能“一本万利”?

  一、商铺投资回报率计算的方法:

  1、租金回报率法

  公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

  优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

  不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

  2、租金回报率分析法

  公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

  优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

  不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

  3、内部收益率法

  房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

  上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

  优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

  不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

  4、简易国际评估法

  基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

  买新兴商圈

  好的地段因为价格达到了极限,可以适当考虑新兴商圈,抢占区域升级利好。比如以相对优惠的价格就能买到的投资产品。

  买轨道商铺

  随着轨道交通的提速,全线路网的贯通铺设,选择轨道商铺成为不少投资者的选择。但基于轨道商铺的交通有适位置优势,即便是在同一个项目,靠近或者连接轨道的商铺价格相对较贵,建议选择小面积商铺进行投资。

  买大盘社区铺

  投资社区商铺,周边的人口密度和消费结构是前提条件。请注意,不是人口数量,而是人口密度。在步行5-10分钟的范围内,有多少居民能够很方便地过来消费,他们的日常消费能力如何,往往决定了社区商铺的租金天花板在哪里。而大开发商开发的大盘,除了社区配套兑现快,再加上社区居住人口基数,消费力可以保障。

  买商圈旺铺

  投资核心商圈的商铺,最关键的是考量商圈成熟度和商业体的运营能力。最好是选择已经运营一段时间的商业体,并对比商圈现有商铺租金水平与销售单价,大概计算出未来的投资回报预期。目前市场上还出现了不少品牌房企保障出售商铺后期运营的举措,更为投资者的投资增加了一份保障。


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