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浅谈房地产投资回报率

百推宝 2016-05-26 18:58:14 浏览 分享:
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  目前,谈起最火的投资项目相信百分之九十九的人都会说是房地产项目,为何这样说,看看现在北上广深的房地价,你就会明白。因此,大家争先恐后的投资房地产也是趋势所在,那目前房地产投资回报率是多少呢?

  房地产投资回报率通用公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

  优缺点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。

  房地产投资回收时间分析计算公式:

  投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

  这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。

  房地产投资分析方法-直接资本化法:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值

  营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。

  房地产投资回报率的计算公式

  计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

  计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

  商业地产在考虑到期投资回报率的时候,所需要做参考的数据非常知道,但是作为专业的投资开发商,这些都是其主要受益来源,与大众投资者不同,因此我们无法做到如此专业,但是一般开发商在确定商业地产的投资回报率时必须考虑的几个数据;

  1.贷款利率:目前在6%以上

  2.物价系数:目前年均增长率在2~3%

  3.风险系数:一般不低于贷款利率暂取6%

  4.还原利率:就是商业物业收益法定价分析中使用的投资回报率,必须包括贷款利率,物价系数和风险系数对投资回报率的影响.前三项加起来就高达14~15%,如果投资者靠贷款购铺是躲不掉年年看涨的贷款利率;(若全是自有资本可按2%年利计算.)若风险系数取零,那10%的年投资回报率所赚无几,若遇经营不善,市埸不景气,租金不涨反跌就套牢赔定了!

  5.贷款利率,物价系数是年年在变,多半是涨,是动态的;

  6.风险系数与投资市场的动态变化有关,主要取决房市的起伏和投资者的欲望,如同炒股;


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